Cattiva coibentazione del solaio divisorio tra il portico e un’unità immobiliare: quando è responsabile il condominio?


La Cassazione, con la sentenza n. 4012 dello scorso 18 febbraio, torna ad occuparsi di responsabilità per danno da cose in custodia ai sensi dell’art. 2051 c.c. con riferimento ai beni condominiali e lo fa in relazione ad una fattispecie del tutto particolare: il difetto di coibentazione del solaio divisorio tra il portico comune e una delle proprietà esclusive. Il risultato, di cui diremo più specificamente appresso, è il seguente: il condominio è responsabile solamente quando il danno è diretta conseguenza d’un difetto strutturale.

Una premessa di carattere generale. La dottrina e la giurisprudenza sono, ormai da diverso tempo, orientate nel considerare la responsabilità ex art. 2051 c.c. una responsabilità di tipo oggettivo. Com’è stato chiaramente evidenziato in una pronuncia resa a novembre dello scorso anno dal Tribunale di Bari “ ai fini della responsabilità per le cose in custodia, poi, è necessario e sufficiente che esse abbiano partecipato alla produzione del danno secondo i comuni criteri della causalità giuridica, caratterizzata dai requisiti della adeguatezza e della regolarità […].”(Trib. Bari 11 novembre 2010 n. 3360)

In questo contesto al danneggiato spetterà di provare il danno ed il nesso di causalità tra cosa e danno stesso mentre “ il custode, per liberarsi dalla presunzione di responsabilità per il danno cagionato dalla cosa, deve provare che esso si è verificato per caso fortuito tale da impedirgli di prevenire l’evento dannoso o di ridurne le conseguenze, dovendo altrimenti rispondere almeno per la parte di danni che avrebbe potuto evitare (Cass. N. 5007/96; Cass. n. 5539/97)” (Trib. ult. cit.).

Nel caso sotteso alla sentenza 4012, due condomini lamentavano la cattiva coibentazione del solaio che divideva la loro unità immobiliare dal portico condominiale, che causava disagi in relazione alla temperatura della stessa e attribuivano questo difetto alle caratteristiche costruttive dell’edificio. In ragione di ciò chiedevano, giudizialmente, il riconoscimento della responsabilità del condominio ai sensi dell’art. 2051 c.c. e quindi la condanna dello stesso alla risoluzione del problema. Nel corso dei due gradi di merito la causa veniva chiusa con alterne fortune per le parti, sicché si giungeva alla decisione della Cassazione. Gli “ermellini” ritenendo insussistente la responsabilità del condominio hanno affermato che “ ai fini dell’attribuzione della responsabilità prevista dall’art. 2051 cod. civ. è necessaria una relazione tra la cosa in custodia e l’evento dannoso (sent. 10 marzo 2009 n. 5741) e che nella specie il danno lamentato non è una conseguenza diretta delle modalità costruttive del predetto solaio, ma dal fatto che le stesse, in determinate condizioni climatiche ed ove il riscaldamento condominiale venga effettuato rispettando la normativa in tema di risparmio energetico, secondo quando dedotto dagli stessi originari attori, non garantisce una comoda vivibilità del loro l’appartamento degli attuali ricorrenti” (Cass. 18 febbraio 2011 n. 4012).

Come dire, se la cosa in custodia non è causa del danno ma incide sullo stesso in maniera marginale, non v’è responsabilità ai sensi dell’art. 2051 c.c. Ai condomini, quindi, l’obbligo di intervenire a proprie spese per eliminare i disagi.

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